Vår siste investorundersøkelse viser at investorene vil kjøpe seg opp, og de er særlig interessert i kontor, utviklingseiendom og lager/logistikkeiendom. De siste 12.månedene er det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for NOK 7,7 mrd.(per.okt), hvor kontor utgjør om lag halvparten av volumet. Tross mange gjennomførte transaksjoner utrykker investorene en frustrasjon over at de ikke kommer til i budprosessene, at det er for lite for salg og at de har både vilje og kapasitet til å kjøpe betydelig mer. Noen påpeker at de ikke har sett et tørrere marked på mange år, og at de sliter med å komme til på de mest attraktive objektene. Få investorer har konkrete salgsplaner, og mange har en avventende holdning mtp salg, i frykt for at de ikke skal finne gode reinvesteringsalternativer. Denne kombinasjonen har bidratt til et voldsomt prispress og mange om benet når de mest attraktive eiendommene kommer for salg. Vi har det siste året sett flere eksempler på kontoreiendom som har blitt omsatt på yielder lavt på 4-tallet. Til tross for et 20-tall gjennomførte transaksjoner i Bergen hittil i år, tilsier kjøpsinteressen av volumet kunne vært betydelig høyere om flere av de rette objektene hadde kommet på markedet.Og et er ikke slik at investorene kun er interessert i sentrale sentrumseiendommer. Mangel på kjøpsobjekter og jakten på høyere avkastning, bidrar isolert sett til høyere etterspørsel etter eiendom i clustrene rundt sentrum. Samtidig utrykker investorene at disse områdene har blitt mer relativt sett mer attraktive (særlig langs bybanetraseen) i takt med lavere ledighet og mer utviklede områder. Halvparten av investorene vi har snakket med tror yieldene skal ytterligere ned i clustrene rundt sentrum, og at forskjellen mellom sentrumseiendommene og clustrene i dag oppleves for stor.

 

Vår siste ledighetstelling for kontor i Bergen, viser en tilnærmet uendret ledighet på 8,4 % (8,1 %). Bergen Sentrum er fortsatt der presset er høyest, og ledigheten lavest. Vår siste måling viser at en tilnærmet uendret ledighet på 5,2 % (4,8 %). Av de 49 byggene i Sentrum med registrert kontorledighet, er det kun 9 alternativer hvor ledigheten er > 1.500 kvm. Dette illustrerer at det fortsatt er og vil bli krevende å få tak i særlig høy-standard lokaler i de aller mest sentrale områdene av Bergen, og også en av hovedårsakene til at vi tror Sentrumsprisene vil fortsette å stige. Vi tror ledigheten skal ytterligere noe ned det kommende året, og at bunnen vil nås på 7,4 % i slutten av 2020. Fra 2021 forventer vi imidlertid at ledigheten vil kunne stige svakt til 7,9 %, tett på gjennomsnittsledigheten siste ti årene, i takt med at flere nye kontorbygg ventes inn på markedet dette året

 

Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, beskriver utviklingen i markedet slik;

Vi opplever at det er meget bra aktivitet i Bergen for tiden. Markedet er preget av en overvekt av kjøpere, lokale og nasjonale, som ønsker å øke sin eiendomseksponering i Bergen. Spriket mellom antall kjøpere og selgere gjør at timingen oppleves som god for selgere. Vi har for eksempel sett objekter som har sittet på sidelinjen en stund, nå har funnet en løsning.

Lavere renter kombinert med fallende ledighet er driverne bak forventningene om en videre positiv verdiutvikling. Eiendom oppleves som en trygg havn sammenlignet med alternative kapitalplasseringer, og vi tror vi vil se en økning i risikoappetitten fremover hvor jakten etter avkastning øker etterspørselen etter eiendom utenfor sentrumskjernen og også utviklings- og value-add eiendommer.

Vi tror det positive markedet vil fortsette utover i 2020, og forventer at det vil være noe mindre spredning mellom antall kjøpere og selgere i markedet.

 

Les mer om vårt oppdaterte markedssyn på Bergensmarkedet her