Bergen - Liten koronaeffekt å spore

Høy investeringslyst, men mer risikoaverse investorer

Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, forteller om et høyt trykk i  transaksjonsmarkedet i starten på det nye året. Samtidig opplever vi en økende grad av risikoaversjon hvor det er størst etterspørsel etter «de beste» objektene med lange leiekontrakter og lav motpartsrisiko. Fortsatt lav rente, økt fremtidstro og begrenset tilgang på objekter skaper et etterspørselsdrevet prispress som vi tror vil fortsette inn i 2021.

I markedet for kjøp og salg var aktiviteten noe lavere enn normalt i 2020. Status for året ble  21 omsetninger > 50 mill. for totalt NOK 5,9 mrd., hvor de fire største transaksjonene sto for over halvparten av fjorårets omsetningsnivå. Vår siste investorundersøkelse i Bergen tyder likevel på at det både er investeringsvilje og kapital til å kjøpe mer i Bergen om de rette objektene kommer for salg, men samtidig at det er mer krevende nå enn før å finne gode alternativer.

Tross høy investeringslyst, ser vi likevel en endring i kjøpspreferansene. Vi ser i større grad enn tidligere at investorene ønsker mer trygghet i investeringene, og at en økende andel ser for seg trygge gode kontantstrømmer og helst ønsker investeringer i sentrum. Det er med andre ord stor etterspørsel etter de beste eiendommene i både kontor og lager/logistikksegmentet, men at investorene har vært noe mer avventende til investeringer lenger ut på risikoskalaen. Som i Oslo, ser vi også i Bergen svært god etterspørsel etter lagereiendom, som mange mener har styrket seg relativt sett til alternativene. DNB Næringsmegling nedjusterte nylig anslaget for lager og logistikkeiendom i Bergen til 5,00 % (5,25 %). Til sammenligning er tilsvarende anslag i Oslo 4,25 %.

Ingen koronaeffekt i leiemarkedet

I utleiemarkedet forteller, Haakon Jard Veidung, at det er mer blandede drops.  Vi opplever noe lavere aktivitet innen kontorsegmentet enn vårt historiske snitt, mens samtidig at aktiviteten i markedet lager logistikk har økt betraktelig. Vi forventer ingen varige endringer i kontoretterspørselen i det korte bildet, men i likhet med tidligere kriser, og spesielt under denne pandemien, så er flere prosesser skjøvet på eller det er inngått midlertidige avtaler frem til bedriftens fremtidige behov er fastsatt.

Det er imidlertid få andre koronaeffekter å spore så langt i Bergensmarkedet. Kontorledigheten i Bergen ligger tilnærmet uendret på 7,6 prosent (7,3), hvilket betyr at vi har en ledighet som er under det historiske snittet de siste ti årene i Bergen.  Videre har det ikke vært noen tegn til reduserte leiepriser. Tall fra Arealstatistikk viser at gjennomsnittlig leiepris i Bergen står omtrent uendret på NOK 1 940 (2019: 1930), samtidig er det signert 125 signerte leiekontrakter i 2020 som er på nivå med 2019. Det samme ser vi i toppsegmentet (15 prosent dyreste leiekontraktene), hvor gjennomsnittlig leiepris nå er på NOK 2 770 (2019: 2 790). Verdt å nevne er det at 14 leiekontrakter er signert på over NOK 2 500 per kvm. , som illustrerer en svært god betalingsvillighet for de beste kontorlokalene i Bergen. Investorundersøkelsen våres fra i høst viste at det fortsatt er Bergen Sentrum aktørene tror vil ha den sterkeste leieprisutviklingen fremover. Vi ser fortsatt en svært lav kontorledighet i Bergen Sentrum, samtidig er det mange leietagere som ønsker å sitte sentralt. Flertallet av investorene tror fortsatt på leieprisvekst, men markant færre enn i 2019, hvor samtlige av investorene trodde på leieprisvekst.

Forventer en flat utviklingen i kontorledigheten fremover

Tross forventninger til en redusert sysselsettingsvekst de kommende årene, forventer vi at kontorledigheten i Bergen vil ligge i sjiktet 7-8 % ut 2023. Markedet reddes på mange måter av en lav til moderat tilbudsside de to kommende årene, mens vi ser et noe større potensial fra 2023. Vi forventer at det vil komme inn rett i overkant av 60 000 kvm. på markedet de tre kommende årene, hvor ca 2/3 er relatert til 2023. Eksempler på nybygg som kommer inn på markedet fremover er  Bara sitt nybygg «Buen» i Kronstadparken, Frydenbø sitt nybygg «Kilen» på Damsgård, men også Veidekkes «Fantoftparken».

Bergen har en robust og sammensatt økonomi med god tilgang på kapital og kvalifisert arbeidskraft. Fortsetter vi å sette flere sprøyter enn det er antall smittede forventer vi en fager vår i vente.

 

Leder Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung