Transaksjonsvolumet er fortsatt høyt i Norge tross økte renter, økt inflasjon og resesjonsfrykt. Markedet oppleves imidlertid mer selektivt, og vi ser fortsatt meget god interesse for de mest attraktive eiendommene på tvers av segmentene. Usikkerheten oppleves derimot større enn i senere år, og det er knyttet stor spenning til hvordan de kommende månedene vil utarte seg. Vi forventer at vi i en periode kan se økt avstand mellom kjøper og selgers forventninger, hvilket kan medføre noe lavere aktivitet i en periode. Historisk har vi sett at risikoapetitten til investorene reduseres i usikre perioder, hvilket vi ser tendenser til allerede. Vi ser likevel et høyt aktivitetsnivå i flere byer utenfor Oslo, som Drammen (5,5 mrd.) og Stavanger (6,4 mrd.) for å nevne noen.
DNB Næringsmegling har hittil i år registrert 180 transaksjoner for 56 mrd., dette tilsier et transaksjonsvolum på nær 140 mrd. siste 12 mnd. Vi er med dette et godt stykke bak rekordåret i fjor, men samtidig på nivå med de andre seneste årene per første halvår. Faktisk er vi foran fire av de fem siste årene målt i antall transaksjoner. Vår forventning er at vi tross en nedgang sammenlignet med i fjor, vil ende i intervallet 110-130 mrd., som i så tilfelle vil innebære et av de mest aktive årene i historien.
Lager & Logistikk (inkl.industrieiendom) er det mest omsatte segmentet hittil i år, sammen med kontor. Vi har allerede registrert et volum på over 14 mrd., hvor halvparten er relatert til omsetninger rundt Stor-Oslo. Handel er et annet segment hvor vi registrerer et høyt aktivitetsnivå, andelen er den høyeste siden 2015. Segmentet har ikke hatt den samme yieldnedgangen som eksempelvis lager og kontor, og vi har registrert flere kjøp av kjøpesentre utenfor Oslo. Auroras siste kjøp av Gulskogen kjøpesenter, Buskerud Storsenter og Maxi Hamar er blant de største omsetningene i år.
Yieldgapet er borte
Norges Bank satt i forrige uke opp styringsrenten med 50 bps. til 1,25 prosent. Dette er den største enkelthevingen siden 2002. Samtidig signaliserer Norges Bank at det blir hyppige hevinger fremover, og at styringsrenten vil passere 3 prosent ila 2023. Dette reflekteres også i de lange rentene, hvor vi må tilbake til 2012 for å se nivåene vi i dag er vitne til. Til sammenligning var prime yield i Oslo på den tiden over 5 prosent. Selv om vi ikke tror vi skal tilbake dit med det første, forventer vi at de økte rentene vil påvirke yieldene i tiden som kommer. Vi ser allerede renteeffekten hos flere av de børsnotere eiendomsselskapene, og ser reprisinger hos både norske og svenske selskaper.
Vi har justert vårt estimat på prime yield til 3,50 % og forventer videre press oppover gjennom året. Det er begrenset med transaksjoner i dette segmentet som alltid, men vi forventer at selgerne må justere forventningene. De siste 10 årene har yieldgapet (5Y Swap – Prime yield kontor Oslo) i gjennomsnitt ligget på 225 bps. På dagens nivåer er yieldgapet helt borte.
Når det er sagt er det flere faktorer som vil bidra til å dempe effekten av renteoppgangen. Vi registrerer fortsatt en betydelig interesse for de beste eiendommene, og enkelte investorer ønsker å sikre seg toppeiendommene som har vært krevende å få tak i de siste årene. Videre forventer vi en god leieprisvekst (særlig i sentrumsområdet) det kommende året. Dette synet deler investorene med oss i vår siste pulsmåling, som viser at investorene tror på solid leieprisvekst i Sentrum det kommende året. DNB Næringsmeglings siste prognose tilsier en leieprisvekst i Oslo Sentrum på 17 prosent fra 2022-2024.
Fortsatt aktive tilretteleggere
En gruppe som trolig vil være sensitive for renteøkninger er tilretteleggerne. Samlet har de handlet norsk næringseiendom for over NOK 150 mrd. (nettokjøp >70 mrd.) de siste tre årene, tilsvarende ca. 35 prosent av det samlede kjøpsvolumet i Norge. Tross renteøkningene ser vi hittil i år bare en marginal nedgang i deres markedsandel som nå ligger på 29 prosent (2021: 34 prosent) .
Noen syns det er urovekkende at de tar en så høy andel. Mange av de samme eiendommene omsettes flere ganger i løpet av et kalenderår, og i fjor så vi eksempelvis 50 transaksjoner hvor det var både en tilrettelegger på kjøper og selgersiden. Fra vår side tror vi det handler mest om en profesjonalisering av markedet og at økt tilgjengelig har skapt en attraktiv investeringsform. Vi tror ikke på noen stor brems fra denne kjøpergruppen, men en redusert aktivitet vil likevel merkes godt i markedet, men særlig i enkelte segmenter.
Et av segmentene tilretteleggerne har vært svært aktive i er Lager&Logistikk(inkl. industrieiendom). På nasjonalt nivå har de handlet for over 50 mrd. de siste fem årene, tilsvarende en markedsandel på over 50 prosent. I Osloregionen er andelen enda høyere, og de har tidvis har stått for 2/3 av kjøpene. Tradisjonelt lange leiekontrakter, noe høyere avkastning enn kontor i Oslo og eksponering mot økt netthandel har gjort segmentet særlig attraktivt. Samtidig har attraktiviteten til segmentet bidratt til at de beste lagereiendommene i stor Oslo prises på nivå med prime-kontor i byer som Bergen og Trondheim. Videre har de hatt en markant økningen i sine markedsandeler både innen samfunnsbygg og hotell, mens vi har sett en noe nedadgående trend innen rene kontoreiendommer.
Tilretteleggernes andel av transaksjonsmarkedet
Tilretteleggernes markedsandeler
