Sterk kjøpsinteresse, men endrede kjøpspreferanser
Markedet i Bergen er som landet forøvrig preget av økt usikkerhet, som følge av COVID-19. Vår ferske investorundersøkelse i Bergen viser likevel at investorene har både investeringsvilje og kapital til å kjøpe mer i Bergen om de rette objektene kommer for salg, men at det er betydelig mer krevende enn normalt å finne gode kjøpsobjekter. Det relativt lave omsetningsvolumet i Bergen hittil i år, kunne derfor vært betydelig høyere om flere objekter hadde vært tilgjengelig. Mange av investorene utrykker at det er få reinvesteringsalternativer og økt usikkerhet har gjort dem noe mer avventende enn normalt med tanke på salg.
Tross at investeringslysten er fullt på høyde med tidligere år, ser vi likevel en endring i kjøpspreferansene. Nær halvparten av investorene forteller at COVID-19 gjør at de er nå søker seg mot lavere risiko. Dette betyr at en økende andel av investorene nå søker seg til prime eiendom, lange sikre kontantstrømmer, samtidig som de er noe mer skeptiske til hotell og deler av handelsnæringen som har blitt kraftigere rammet av COVID-19. Flere av investorene vi har snakket med forteller også at de i disse tider har mer fokus på leietagerrisko, og at de er noe mer forsiktig med sykliske leietagere som for eksempel oljebransjen. Flertallet forteller likevel at det i det store bildet er snakk om mindre justeringer, og at de fleste investerer med lange briller.
Vil kunne få ytterligere prispress i Sentrum
En rekordhøy andel (44 %) av Bergensinvestorene tror nå at prime yield kan falle videre. Hovedargumentene er et kraftig rentefall, høy etterspørsel etter prime eiendom og ikke minst at det er svært få objekter til salgs i dette segmentet. Investorene påpeker at den økende interessen for eiendommer i lavrisikosegmentet vil medføre at det blir svært mange om beinet på det som kommer til salgs. Flere påpeker videre at Sentrum føles tryggere med tanke på utleierisiko, da den er blant områdene med lavest ledighet i byen (6 % ved siste måling i sommer). For mange veier dette tyngre enn den økte usikkerheten vi ser både i økonomien og leiemarkedet.
Leiemarkedet i Bergen er så langt lite påvirket av COVID-19
Direktør for DNB Næringsmegling i Bergen, Haakon Jard Veidung, beskriver markedet slik:
Vi opplever at markedet fortsatt er preget av en større risikoaversjon enn pre-COVID. Lave renter og mye tilgjengelig kapital fører til en skarpere prising av eiendommer med lange kontrakter, solide leietakere og prime beliggenhet.Markedet har begynt å få oversikt over risikobildet under COVID og det vil øke risikoapetitten på sikt. Vi forventer likevel et noe større gap mellom prime og normal eiendom enn hva vi observerte i 2019.
Det dedikeres mye spalteplass til hjemmekontor og hvilke konsekvenser det vil få for kontoreiendom fremover. Vi mener det vil få liten innvirkning på behovet fremover i Bergen. Det er farlig å legge for mye vekt på opplevelser/eksperimenter som er gjort under en global pandemi og det er verdt å merke seg at det ikke er sikkert vi er flinke nok til å måle det som virkelig gjelder – produktivitet. Effektiviseringsjaget de siste årene har kuttet kroner på leiebudsjettet, men hvor mange tapte arbeidstimer har slått følge? Hjemmekontor kan skape produktivitetsboost i enkelte selskaper, men hvis vi ender opp i en situasjon hvor vi måler forskjellen på pest og kolera så gir fasiten oss liten nytteverdi. Skap gode og attraktive arbeidsplasser og se hvordan det påvirker bunnlinjen.
Les mer om Bergensmarkedet her
Kontorledigheten i Bergen ser så langt ut til å være lite påvirket av Covid-19. Vår siste ledighetstelling viser at kontorledigheten stiger marginalt 7,6 % (7,3 %). 5 av 8 kontorområder har en svakt stigende ledighet siden sist, mens næringskorridoren og Bergen Sør er eksempler på områder som har hatt en svak nedgang.
Det er store variasjoner i ledigheten blant kontorområdene, fra Sentrum på knappe 6 % til nær 15 % i Fyllingsdalen. Presset er imidlertid fortsatt aller sterkest i Sentrum, som står for knappe 1/3 av totalmarkedet, hvor det fortsatt er svært få alternativer for leietagere av en viss størrelse. Av de 51 kontorbyggene med registrert ledighet i Sentrum, er det kun 8 alternativer > 2.000 kvm ledig.
Når det gjelder leieprisene, ser vi heller ikke her veldig store utslag så langt. Tall fra Arealstatistikk, basert på 54 leiekontrakter i 2020, viser at gjennomsnittsprisen i Bergen er tilnærmet uendret på NOK 1 910 (1950). Noe større utslag ser vi likevel i toppsegmentet (de 15 % dyreste leiene) hvor snittkontrakten nå er signert på 2 630 (2 790), men dette er kun basert på kun 8 signerte kontrakter. Investorundersøkelsen viser at flertallet tror leieprisene vil holde seg stabile de kommende 12.mnd, og de fleste har størst tro på Sentrum. Det er likevel ikke til å komme bort ifra at det store kontraster til investorenes forventninger i fjor, hvor samtlige av investorene trodde på leieprisvekst i Bergen.
Fremover forventer vi en relativt flat utvikling for kontorledigheten. Tross at prognosene viser en redusert sysselsettingsvekst fremover, er det begrenset med nye kontorbygg som kommer inn på markedet. Lav til moderat tilbudsside bidrar til at vi tror ledigheten vil stabilisere seg på 7-7,5 prosent de to kommende årene, selv om det er betydelig mer usikkerhet knyttet til estimatene enn normalt. Eksempler på nybygg som kommer inn på markedet fremover er Bara sitt nybygg «Buen» i Kronstadparken, Frydenbø sitt nybygg «Kilen» på Damsgård, men også Veidekkes «Fantoftparken».